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Comprar un Condo en Sunny Isles Beach: 3 Datos Importantes

Cuando analizamos la compra o la venta de un Condominio hay varios elementos que debemos tener en cuenta, entre ellos hay tres datos que debemos poner en nuestra lista de prioridades

Trump Towers – Turnberry Ocean Colony

Sunny Isles Beach, Fl 33160

 

En este caso analizaremos residencias en Sunny Isles sobre el agua de mas de $1.000.000. Sin embargo esta informacion es útil para vender o comprar otras propiedades tambien. Como me gusta decir, mi especialidad es ofrecer no solo residencias de lujo, sino que asistir y promocionar las mejores propiedades a la venta en todos los rangos de precio. 

1. Promedio de Días en el Mercado. Diferencia entre Precio de Venta vs. Precio de Lista. ¿Cuánto tiempo se tarda en vender un condo?  ¿Qué pasa con los precios? Están sobrevaluados?

El gráfico habla por si solo. El año pasado  – con una demanda escasa aunque mayor que en el 2010- se demoraba un promedio de 146 días  en vender  un condominio de más de 1 millón de dolares sobre el agua en Sunny Isles Beach. Y teniamos mas de 345 residencias a la venta. En diciembre de 2011 se redujo el plazo de venta a un promedio de 91 días.

Otro dato que es útil tener en cuenta cuando se presenta una oferta es la diferencia entre el precio de lista y el precio de venta. En este caso -salvo en algunos meses donde el precio de venta fue de un promedio del 75% del precio de lista- durante el 2011 observamos que esa diferencia se redujo a un promedio del 85%. Los vendedores se van posicionando mejor al incrementarse  la demanda.

2. Demanda actual vs. inventario. ¿Cuántas propiedades hay a la venta y cuantas ya se vendieron en los úlitmos 12 meses?

Mas información para tener en cuenta. En Octubre de 2010 se vendieron 9 condominios en Sunny Isles, de más de 1 millón de dolares,  10 estaban bajo contrato y habia 349 a la venta. En tanto que en Diciembre de 2011 se habian vendido 8 (con un pico de 27 ventas en marzo de 2011 y 20 en octubre), 12 estaban bajo contrato y el inventario de condos a la venta de mas de $1.000.000  habia disminuido a 282 residencias.  Es decir que se observa una creciente absorción de condominios. Es importante tenerlo en cuenta cuando se encuentra la residencia buscada ya que la demana es ahora mayor y es posible que el condo no este disponible cuando se decida a comprar. Para alertas sobre propiedades a la venta puede subscribirse en Alertas.

3. Precio promedio por pie cuadrado. ¿Ha variado el precio por pie cuadrado en el último año?

El gráfico nos muestra un comportamiento mucho mas estable en los últimos 12 meses con picos de hasta $623 el pie cuadrado (aproximadamente $5900 el metro cuadrado) en los meses de Junio y Octubre de 2011. Esto indica, según los marcos históricos del mercado de bienes raíces en Miami, que el mercado va dejando de ser Comprador. Los precios están más estables e incluso notamos incrementos en ciertas áreas y zonas de Miami-Dade y Broward. Debemos tener  en centa que estos marcadores son generales y que tambien vemos Penthouses realizados por diseñadores renombrados de más de 500 metros cuadrados a más de $10,000 dólares el metro cuadrado.

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Este mapa de Sunny Isles le permitirá observar la ubicacion de los edificios sobre la playa. Pronto veremos un cambio con la edificacion del Porsche Building, Aqualina Mansion y Regalia

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Estos son 3 (tres) datos importantes ya sea Ud. vendedor o comprador. Conocer su mercado profundamente le dara control en la transaccion. Sabemos que un vendedor o comprador realista llega a obtener una transaccion exitosa y mucho mas cerca de sus expectativas. No dude en llamarme o enviarme un email y seguiremos en contacto!

 

Miami-Dade County Residents – Insight on Property Taxes

Market data showed significant declines in property values which was the main concern for my Aventura, Sunny Isles Beach, Bal Harbour and Miami Beach customers. Increase in Property Taxes is a subject that regularly comes up when my  buyers analyze the tax implications of purchasing a new home or condo.

Thus, I reviewed and extracted some information I obtained from Miami-Dade Property Tax Appraiser webpage.

The appraiser has released the 2009 Preliminary Tax Roll on July 1st.

The decline in the 2009 Preliminary Tax Roll sets the stage for additional tax relief.

The Tax Estimator is an interesting tool I found while skimming through this article.

He also explains the reasons why property taxes can increase from one year to next based on different considerations.

Also, there’s a Tax Estimator Worksheet, that you can access after reading the disclosures which is useful when considering purchasing another property in Florida.

Information on specific values and proposed taxes for each property will be made available when the Notice of Proposed Property Taxes, commonly referred to as the TRIM Notice, is mailed on August 24th.  I encourage you to review your Notice carefully and contact the Property Tax Appraiser’s Office at (786) 331-5321 with any questions you may have.

Are you considering selling you property in Sunny Isles, Aventura, Bal Harbour or Miami Beach? Work with me, a knowledgeable broker, available 24.7.395 (mi minimum acceptable standard) and you will receive memorable service.

Adriana Faerman, Broker Associate | 305-773-0253  | [email protected] |www.realgreentrends.com